A implementação da Reforma Tributária traz mudanças importantes para o mercado imobiliário, especialmente com a introdução do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Essas alterações impactam a forma como a documentação dos contratos de locação é gerida, exigindo que proprietários e imobiliárias estejam atentos à obrigatoriedade da emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) a partir de 1º de dezembro de 2026.
A nova regra não se aplica a todos os locadores de forma indistinta. Pessoas jurídicas que contribuem com os novos impostos devem seguir o sistema obrigatoriamente. Já para pessoas físicas, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que a emissão da NFS-e é necessária apenas se o locador tiver recebido mais de R$ 240 mil em aluguéis no ano anterior e possuir mais de três imóveis. Caso o limite de receita seja ultrapassado em 20% durante o ano, a obrigatoriedade também passa a valer para o período corrente.
Quando o imóvel é administrado por imobiliárias, a responsabilidade segue critérios específicos. Segundo Antonio Carlos Santos, do Sescon-SP, o aluguel é uma receita do proprietário, enquanto a taxa de administração é um serviço prestado pela imobiliária, o que exige documentações distintas. Para que a empresa emita a nota pelo dono do imóvel, é necessário possuir autorização formal e um sistema compatível para representação de terceiros.
Para contratos já vigentes, especialistas recomendam a organização detalhada dos pagamentos e a revisão das cláusulas contratuais para avaliar impactos tributários. Existe ainda um regime opcional para contratos assinados antes da Lei Complementar nº 214/2025, que permite o recolhimento de IBS e CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta. Essa opção tem prazos definidos de acordo com a natureza residencial ou não residencial do imóvel, sendo essencial verificar as condições específicas para cada caso.
